La clause pénale dans un mandat de vente immobilière peut être abusive.

Cour d'appel de Toulouse, 14 March 2023, RG n° 20/03523

Deux époux ont conclu avec une agence immobilière un mandat de vente non exclusif de leur immeuble au prix de 389.000 euros, pour une durée de 24 mois à compter de la signature du mandat comprenant une période irrévocable de trois mois et moyennant rémunération de 19.450 euros à la charge des vendeurs.

Quelques mois plus tard, l'agence immobilière a présenté aux vendeurs une offre d'achat que ceux-ci ont refusée. Les vendeurs vont ensuite révoquer le mandat de vente.

Estimant lésée, l'agence immobilière va saisir la justice pour faire jouer la clause pénale figurant au contrat, afin d'obtenir le paiement des pénalités.

Voici le contenu de la clause en question (clause XVI) :

«En cas de non respect de la clause ci-dessus, le mandant versera une indemnité compensatrice forfaitaire correspondant à la moitié des honoraires convenues. Par ailleurs, en cas de vente à un acquéreur ayant eu connaissance de la vente du bien par l'intermédiaire de l'agence, ou de refus de vendre à un acquéreur qui aurait été présenté par l' agence, ou en cas d'infraction à une clause d'exclusivité, le mandant versera une indemnité compensatrice forfaitaire égale à la rémunération prévue au présent mandat.

En cas de présentation du bien à vendre à un prix différent, en contradiction avec le paragraphe X, et si cette présentation est faite à un prix inférieur à celui qui est prévu au présent mandat, le mandant versera une indemnité compensatrice forfaitaire correspondant à la moitié des honoraires convenues, le mandataire subissant un préjudice par la perte d' une chance de vendre le bien ».

L'agence immobilière s'est fondée sur le premier alinéa de la clause. Mais ce fondement n'est pas efficace.

👨‍⚖️ Selon la Cour d'appel de Toulouse, si le début du premier alinéa de la clause pénale renvoie « au non respect de la clause ci-dessus », soit la clause XV concernant la vente sans le concours du mandataire, la deuxième partie du texte est rédigée en termes très généraux, sans renvoi à la clause X s'agissant du refus de vendre et de la vente à un acquéreur ayant eu connaissance de la vente du bien par l'agence et avec mention d'une infraction à la clause d'exclusivité non concernée par le mandat litigieux.

Par ailleurs, la clause X du mandat, stipulant que le mandant s'oblige, pendant la durée du mandat, « à ratifier la vente à tout acquéreur qui lui sera présenté par le mandataire acceptant les prix et conditions du mandat » est elle aussi particulièrement imprécise puisque le mandat ne comporte, à l'exception du montant du prix du bien vendu et des honoraires du mandataire à la charge du vendeur, aucune condition relative aux éléments de l'offre d'achat, aux modalités de conclusion du compromis de vente, aux garanties ou conditions suspensives.

Ainsi, la clause litigieuse créant un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties est une clause abusive. Elle est donc réputée non écrite.