Devenir agent immobilier : quelle réglementation ?

Devenir agent immobilier est le rêve de nombreux Français. Il joue un rôle d’intermédiaire dans les transactions immobilières. Dans la mesure où l’exercice du métier d’agent immobilier est réglementé, il faut donc remplir certaines conditions préalables.

La qualification d’agent immobilier

L’agent immobilier est soumis au régime des commerçants

Dans l’état actuel du droit, l’agent immobilier a la qualité de commerçant. Ainsi, il est soumis règles applicables aux commerçants. Deux critères sont importants pour l’examen de la qualité de l’agent immobilier :

• l’activité d’entreprise
• le caractère habituel de l'activité.

L’activité d’entremise

L’activité d’entremise est visée par l’article premier de la loi du 2 janvier 1970. Il y a une entremise lorsqu'une personne physique ou morale qui, d'une manière habituelle, se livre ou prête ses concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui. Ces opérations sont les suivantes :

1° L'achat, la vente, la recherche, l'échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis ;

2° L'achat, la vente ou la location-gérance de fonds de commerce ;

3° La cession d'un cheptel mort ou vif ;

4° La souscription, l'achat, la vente d'actions ou de parts de sociétés immobilières ou de sociétés d'habitat participatif donnant vocation à une attribution de locaux en jouissance ou en propriété ;

5° L'achat, la vente de parts sociales non négociables lorsque l'actif social comprend un immeuble ou un fonds de commerce ;

6° La gestion immobilière ;

7° A l'exclusion des publications par voie de presse, la vente de listes ou de fichiers relatifs à l'achat, la vente, la location ou sous-location en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis, ou à la vente de fonds de commerce ;

8° La conclusion de tout contrat de jouissance d'immeuble à temps partagé régi par les articles L. 121-60 et suivants du code de la consommation ;

9° L'exercice des fonctions de syndic de copropriété dans le cadre de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le caractère habituel de l’activité d’entremise

L’agent immobilier doit exercer l’activité d’entremise de façon habituelle. Or, la loi ne définit pas le caractère habituel. En cas de contentieux, il appartient au juge de d’en apprécier. Il convient de noter que même si une personne ne se considère pas comme agent immobilier, le juge peut retenir sa qualité d’agent immobilier si les conditions sont remplies selon une appréciation in concreto.

La distinction entre agent immobilier et d’autres professionnels

L’agent immobilier n’est pas un administrateur de biens. Les agents immobiliers ne disposent, en effet, que d'un mandat d'entremise, tandis que les administrateurs de biens sont investis d'un mandat de gérer. 

L’agent immobilier n’est pas un marchand de biens. Car l’agent immobilier n’est qu’un intermédiaire, alors que le marchand de bien agit pour son propre compte.

L’agent immobilier n’est pas non plus un marchand de listes qui diffuse au public des offres de propriétaires qui souhaitent vendre leurs biens. On peut alors penser par exemple aux sites de diffusion des annonces immobilières.

Les conditions d’exercice du métier d’agent immobilier

Pour pouvoir exercer la profession d’agent immobilier, plusieurs conditions doivent être satisfaites. 

L'aptitude professionnelle d’agent immobilier

Le principe

Ne peuvent accéder à la profession d'agent immobilier que les personnes physiques titulaires :

• soit d'un diplôme délivré par l'État, d'un niveau au moins égal à trois années d'études supérieures après le baccalauréat et sanctionnant des études juridiques, économiques ou sociales, 
• soit d'un diplôme universitaire de technologie ou d'un brevet de technicien supérieur spécialisés en matière immobilière, 
• soit du diplôme de l'Institut d'études économiques et juridiques appliquées à la construction et à l'habitation, option vente et gestion d'immeubles.

L’exception

L’aptitude professionnelle d’un agent immobilier est également justifiée pour des personnes titulaires du baccalauréat (ou d'un autre diplôme équivalent) ayant occupé, pendant au moins 3 années, un emploi subordonné se rattachant à l'une des activités soumises à la loi no 70-9 du 2 janvier 1970 (Décret no 72-678 du 20 juillet 1972, article 12).

Il en est de même pour des personnes ayant seulement occupé pendant au moins 10 années un emploi subordonné se rattachant à l'une des activités soumises à la même loi (Décret du 20 juillet. 1972, article 14). Cette durée est réduite à quatre ans s'il s'agit d'un emploi de cadre au titre duquel le demandeur était affilié comme tel auprès d'une institution de retraite complémentaire ou d'un emploi public de catégorie A ou de niveau équivalent.

L'emploi doit avoir été exercé à temps complet, que cette occupation ait été continue ou non et doit avoir revêtu un caractère formateur. 

Les personnes assumant la direction de l’entreprise

Les personnes qui, sans être titulaires de la carte professionnelle, assument la direction de l'entreprise, telles que les gérants, mandataires ou salariés, ou celle d'un établissement, d'une succursale, d'une agence ou d'un bureau, ont également à justifier de leur aptitude professionnelle, avec un temps d'activité réduit de moitié.

Les étrangers

Le ressortissant d'un Etat membre de l'Union européenne ou d'un autre Etat partie à l'accord sur l'Espace économique européen peut obtenir la carte professionnelle, lorsqu'il possède une attestation de compétence ou un titre de formation mentionné aux articles 11 et 12 de la directive 2005/36/ CE modifiée du 7 septembre 2005 du Parlement européen et du Conseil, relative à la reconnaissance des qualifications professionnelles :

1. Si cette attestation de compétence ou titre de formation permet l'accès à tout ou partie de cette activité ou son exercice, lorsque l'Etat qui a délivré ce document la réglemente.
2. Si cette attestation de compétence ou titre de formation atteste la préparation du demandeur à l'exercice de tout ou partie de cette activité, lorsque l'Etat qui a délivré le document ne la réglemente pas. Dans ce cas, le demandeur doit, en outre, justifier avoir exercé à temps plein l'activité pendant au moins un an au cours des dix années précédentes, ou pendant une période équivalente en cas d'exercice à temps partiel, dans un Etat membre de l'Union européenne ou dans un autre Etat partie à l'accord sur l'Espace économique européen qui ne réglemente pas l'activité.

L'expérience professionnelle d'un an n'est pas exigée si le titre certifie une formation préparant spécifiquement à l'exercice de l'activité.

Dans tous les cas, l'attestation de compétence ou le titre de formation doit avoir été délivré soit par l'autorité compétente d'un Etat membre de l'Union européenne soit par celle d'un autre Etat partie à l'accord sur l'Espace économique européen. Toutefois, le titre de formation peut avoir été délivré par un Etat tiers, à condition que soit fournie une attestation, émanant de l'autorité compétente de l'Etat membre ou de l'Etat partie qui l'a reconnu, certifiant que son titulaire a une expérience professionnelle de trois ans au moins dans cet Etat.

Une connaissance suffisante de la langue française est requise du demandeur. 

L’agent immobilier ne doit pas être frappé d’une interdiction

Les agents immobiliers ne doivent pas être frappés d'une des interdictions d'exercer suivantes : 

• condamnation pour crime, 
• condamnation à une peine d'au moins trois mois d'emprisonnement sans sursis pour l'une des infractions énumérées par ce texte,
• destitution des fonctions d'officier public ou ministériel, 
• faillite personnelle, 
• radiation de la liste des administrateurs judiciaires et mandataires judiciaires au redressement et à la liquidation des entreprises, 
• interdiction d'exercer une profession libérale soumise à un statut législatif ou réglementaire ou dont le titre est protégé.

L’assurance de la responsabilité civile professionnelle

Les agents immobiliers doivent être en mesure de justifier à tout moment de l'existence d'un contrat d'assurance de la responsabilité civile professionnelle couvrant, pour chaque établissement, succursale, agence ou bureau, les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile professionnelle qu'elles peuvent encourir en raison de leur activité.

Le mandat d’agent immobilier

Les agents immobiliers doivent détenir un mandat écrit et préalable. Ce contrat de mandat lie les agents immobiliers à leurs clients.

La carte professionnelle d’agent immobilier

Afin de devenir un agent immobilier, l'obtention d’une carte professionnelle est obligatoire. Elle est délivrée, sur présentation de la demande, pour une durée initiale de 3 ans. Le renouvellement doit être sollicité 2 mois avant l'expiration de la carte professionnelle. Si la demande de renouvellement est acceptée, la carte professionnelle est renouvelée pour 3 ans. Attention, l'autorité compétente vérifiera si toutes les conditions sont remplies, notamment l'obligation de formation professionnelle continue.

La déclaration préalable d’activité d’agent immobilier

Chaque établissement, succursale, agence ou bureau doit faire l'objet d'une déclaration préalable d'activité d’agent immobilier par la personne qui en assure la direction dans les conditions fixées par la loi.