Le devoir de conseil de l’agent immobilier

L’agent immobilier est débiteur d’un devoir de conseil dans l’exercice de ses missions. Le manquement au devoir de conseil entraîne sa responsabilité civile.

Le devoir de conseil de l’agent immobilier l’oblige à vérifier la régularité de la situation administrative de l'immeuble.

Au titre de son devoir de conseil, l’agent immobilier doit notamment vérifier la constructibilité d'un terrain (arrêt de la Cour de cassation du 12 nov. 1980, no 79-13.993), les stipulations du cahier des charges du lotissement dans lequel est situé le bien mis en vente (arrêt de la Cour de cassation du 9 juillet 1980, no 79-12.372), les dispositions du règlement de copropriété, la situation hypothécaire, les servitudes de l'immeuble empêchant la réalisation de la vente, l'existence de menace d'expropriation.

Le devoir de conseil de l’agent immobilier l’oblige à vérifier l’exactitude des informations.

L’agent immobilier a l'obligation de vérifier l'exactitude des informations qu'il donne aux parties (vendeur et acquéreur, bailleur et preneur) notamment au regard de la situation locative et sur la validité des baux existants, au regard du cahier des charges du lotissement, des menaces d'expropriation, des demandes en annulation d'un arrêté de lotir.

Le devoir de conseil de l’agent immobilier l’oblige à informer les acquéreurs des vices apparents.

L’agent immobilier a l'obligation d'informer les acquéreurs des vices apparents du bien vendu qu'en sa qualité de professionnel de l'immobilier il ne peut ignorer : présence de fissures apparentes provenant d'un épisode de sécheresse déclaré en état de catastrophe naturelle après la vente ; l'origine vraisemblable des fissures apparentes et leur gravité pouvant affecter la structure de l'immeuble devaient être précisées par l'agent immobilier. 

Cependant, lorsque les manifestations permettant pour un non-spécialiste en matière de construction d'en apprécier la gravité des conséquences, n'étaient pas apparentes, aucune faute ne peut être caractérisée à l'encontre de l'agent immobilier (arrêt de la Cour de cassation, 26 octobre 2017, no 16-21.951).

Le devoir de conseil de l’agent immobilier dans le cadre d’un projet de défiscalisation

Un agent immobilier qui s'entremet habituellement dans des opérations immobilières de placement se doit d'informer et de conseiller l'acquéreur éventuel sur les caractéristiques de l'investissement qu'il lui propose et sur les choix à effectuer (arrêt de la Cour de cassation du 2 octobre 2013, no 12-20.504).