Les mandats immobiliers : règles à respecter

Le mandat immobilier est un contrat qui lie un agent immobilier (mandataire) à un client (mandant) qui souhaite vendre ou louer un bien. Le mandat immobilier peut être un mandat de vente ou un mandat de gestion locative.

La nécessité du mandat immobilier

Les agents immobiliers doivent détenir un mandat écrit et préalable afin de pouvoir assurer leur mission. Il n'est pas interdit à un agent immobilier de détenir un mandat à la fois du vendeur et de l'acquéreur pour une même opération, dès lors que toutes les conditions nécessaires sont remplies.

Le mandat immobilier doit être signé avant le commencement de la mission.

Les conditions de forme du mandat immobilier

L’acte de mandat immobilier doit respecter certaines conditions de forme.

Le mandat immobilier peut est un acte sous seing privé établi par écrit. Il n’est pas nécessairement établi par acte authentique. 

Le défaut de l’écrit emporte nullité de l'opération, sans possibilité de régularisation ultérieure (arrêt de la Cour de cassation du 20 décembre 2000, no 98-19.648).

Le mandat immobilier doit être signé par l'agent immobilier ou par le négociateur salarié habilité spécialement par l'agent immobilier (arrêt de la Cour de cassation du 3 novembre 2016, no 15-23.234).

La preuve du mandant immobilier

Le mandat immobilier lorsqu’il est établi par acte sous seing privé doit respecter les dispositions de l'article 1375 du Code civil. 

Le nombre des originaux de l’acte

Dans la mesure où le mandat immobilier est un contrat synallagmatique, il ne fait  preuve que s'il a été fait en autant d'originaux qu'il y a de parties ayant un intérêt distinct, à moins que les parties ne soient convenues de remettre à un tiers l'unique exemplaire dressé.

Chaque original doit mentionner le nombre des originaux qui en ont été faits.

L’acte de mandat immobilier électronique

L'exigence d'une pluralité d'originaux est réputée satisfaite pour les mandats immobiliers sous forme électronique fiable, et que le procédé permet à chaque partie de disposer d'un exemplaire sur support durable ou d'y avoir accès.

Le mandat immobilier électronique a la même force probante que l'écrit sur support papier, sous réserve que puisse être dûment identifiée la personne dont il émane et qu'il soit établi et conservé dans des conditions de nature à en garantir l'intégrité.

La signature électronique peut être utilisée pour signer les mandats immobiliers dès lors qu’elle résulte d'un procédé fiable d'identification garantissant son lien avec l'acte auquel elle s'attache. La fiabilité de ce procédé est présumée, jusqu'à preuve contraire.

Le registre des mandats immobiliers

Tous les mandats doivent être mentionnés par ordre chronologique sur un registre des mandats, à peine de nullité du mandat et de l'absence de droit à commission (arrêt de la Cour de cassation du 16 octobre 2001, n° 99-16.920).

Le contenu du mandat immobilier

Il existe des mentions obligatoires à stipuler dans l’acte de mandat immobilier.

Les mentions obligatoires du mandat immobilier

Il résulte de l’article 6 de la loi Hoguet que les mandats immobiliers doivent stipuler les clauses suivantes.

• Les conditions dans lesquelles les professionnels sont autorisées à recevoir, verser ou remettre des sommes d'argent, biens, effets ou valeurs à l'occasion de l'opération dont il s'agit.
• Les modalités de la reddition de compte.
• Les conditions de détermination de la rémunération du professionnel, ainsi que l'indication de la partie qui en aura la charge.
• Les moyens employés par les professionnels et, le cas échéant, par le réseau auquel ils appartiennent pour diffuser auprès du public les annonces commerciales afférentes aux opérations  suivantes : l'achat, la vente, la recherche, l'échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis.
• Lorsque les mandats immobiliers comportent une clause d'exclusivité, ils précise les actions que le mandataire s'engage à réaliser pour exécuter la prestation qui lui a été confiée ainsi que les modalités selon lesquelles il rend compte au mandant des actions effectuées pour son compte, selon une périodicité déterminée par les parties.
• La durée du mandat immobilier doit obligatoirement être indiquée à peine de nullité.
• Le maniement des fonds pour le compte des parties doit être précisé dans le mandat.
• Le mandat doit préciser si la rémunération de l’agent immobilier est à la charge exclusive de l'une des parties à l'opération ou si elle est partagée. Le défaut d'indication du débiteur de la rémunération prive l'agent immobilier de tout droit à rémunération (voir arrêt de la Cour de cassation du 8 mars 2012, no 11-10.871). Il en est de même d'un mandat indiquant au titre de la rémunération le renvoi au « barème de l'agence », la rémunération étant, dès lors, indéterminée (voir arrêt de la Cour de cassation du 8 mars 2012, no 11-14.234). Lorsque la rémunération est partagée entre les parties, les conditions et les modalités du partage doivent être indiquées dans le mandat et reprises dans l'engagement des parties.

Les mentions spécifiques pour les consommateurs

Lorsque le mandant n’agit pas dans le cadre de ses activités professionnelles, la loi ALUR impose la stipulation de certaines mentions dans le mandat immobilier. 

La mention des modalités de non-reconduction du contrat

Le mandat immobilier doit préciser de manière lisible et visible les modalités de non-reconduction des contrats définies aux deux premiers alinéas de l'article L 215-1 du Code de la consommation.

En effet, l’agent immobilier doit informer le consommateur par écrit, au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant le terme de la période autorisant le rejet de la reconduction, de la possibilité de ne pas reconduire le contrat qu'il a conclu avec une clause de reconduction tacite.

Lorsque cette information ne lui a pas été adressée selon cette procédure spécifique, le consommateur peut mettre gratuitement un terme au contrat, à tout moment à compter de la date de reconduction. Les avances effectuées après la dernière date de reconduction ou, s'agissant des contrats à durée indéterminée, après la date de transformation du contrat initial à durée déterminée, sont dans ce cas remboursées dans un délai de trente jours à compter de la date de résiliation, déduction faite des sommes correspondant, jusqu'à celle-ci, à l'exécution du contrat. À défaut de remboursement dans les conditions prévues ci-dessus, les sommes dues sont productives d'intérêts au taux légal.

Le contrat avec clause d’exclusivité

Lorsqu'il s'agit d'un mandat de vente, d'échange, de recherche, de location ou sous-location saisonnière ou non, en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis, ou de parts de société immobilières d'attribution ou de société d'habitat participatif, et qu'il comporte une clause d'exclusivité, doit y être mentionné en caractères très apparents que passé le délai de trois mois à compter de sa signature le mandat peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties, quinze jours au moins à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.