Mandat exclusif : attention au formalisme
Un mandat exclusif est un mandat immobilier assorti d'une clause d'exclusivité. Cette clause est valable à condition de respecter certains formalismes juridiques.
L’intérêt pratique du mandat exclusif
Il semble naturel que les agents immobiliers cherchent à obtenir un mandat immobilier exclusif de la part de leurs clients, car ils obtiennent le monopole sur la mission donnée, avec la commission à la clé.
Cependant, un arrêt de la Cour de cassation du 25 février 2010 devrait fortement inciter les agents immobiliers à se montrer très prudents.
Le risque juridique du mandat exclusif
Voici ce qui s’est passé dans l’affaire du 25 février 2010.
Le propriétaire d’un bien avait consenti un mandat exclusif à un agent immobilier afin de vendre son appartement. Quelques jour plus tard, un acquéreur potentiel avait signé le compromis de vente établi par l’agent immobilier conformément au mandat.
Mais, le propriétaire a finalement refusé de souscrire ce compromis.
L’acquéreur potentiel a assigné le propriétaire.
Pour se défendre, le propriétaire, par une demande reconventionnelle, demande l’annulation du mandat et de la vente. Il prétendait que l’agent immobilier ne lui avait pas remis immédiatement un double exemplaire original du mandat, puisqu’il le lui avait envoyé par voie postale.
Alors, que dit la loi ? L’article 78, alinéa 1er, du décret de 1972 dispose que la clause d’exclusivité « ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant ».
La Cour de cassation était confrontée à deux questions. (1) La remise du double original au mandant doit-elle être immédiate ? (2) La sanction du défaut d’une telle remise est-elle la nullité de la seule clause d’exclusivité ou celle du mandat dans son intégralité ?
Les juges de la haute juridiction ont considéré que « la remise immédiate d’un des exemplaires du mandat comportant une clause d’exclusivité est exigée pour sa validité même ». Ainsi, le mandat en question était nul à défaut de la remise immédiate d’un exemplaire original au vendeur.