Responsabilité des agents immobiliers

L’agent immobilier peut voir sa responsabilité engagée dans le cadre de l’exercice de sa profession. Cette responsabilité peut être civile ou pénale.

La responsabilité civile de l’agent immobilier

Les fondements de la responsabilité civile de l’agent immobilier

La responsabilité civile de l'agent immobilier peut être engagée sur plusieurs fondements juridiques différents. Elle peut être invoquée :

• soit sur le fondement du contrat de mandat
• soit sur le fondement de la loi no 70-9 du 2 janvier 1970
• soit sur le fondement de sa responsabilité en qualité de rédacteur d'actes (voir arrêt de la Cour de cassation du 25 novembre 1997, no 96-12.325).

Les cas de la responsabilité civile de l’agent immobilier

La jurisprudence constante considère que l'agent immobilier est responsable du dommage subi par toutes les personnes parties à l'opération dont l'échec était imputable à ses fautes professionnelles. A l’égard de des clients, la responsabilité de l’agent immobilier est de nature contractuelle. A l’égard d’autres parties, sa responsabilité est de nature délictuelle (voir arrêt de la Cour de cassation du 16 décembre 1992, no 90-18.151).

Le devoir de conseil de l’agent immobilier. La responsabilité de l’agent immobilier serait engagée dès lors que la faute résultant de son ignorance, de sa négligence ou du non-respect de son devoir de conseil vis-à-vis des parties aux conventions conclues par son entremise est prouvée (voir arrêt de la Cour de cassation du 28 novembre 2000, no 98-15.636). 

Les cas de la responsabilité civile de l’agent immobilier sont nombreux.

• L’agent immobilier est responsable en cas de défaillance dans l'accomplissement de l'enregistrement des promesses unilatérales de vente (arrêt de la Cour d’appel de Caen du 16 février 1970).
• L’agent immobilier est responsable en cas de signature d'un bail non conforme aux textes en vigueur (arrêt de la Cour d’appel de Paris du 7 avril 1993.
• La responsabilité civile de l’agent immobilier est engagée pour le fait, d'une part, de n'exiger que quelques feuilles de salaires de la part d'un locataire, sans s'assurer, dans un minimum de temps que les chèques remis par ce dernier étaient bien provisionnés et, d'autre part, d'avoir tardé à informer les bailleurs du non-règlement des loyers (arrêt de la Cour de cassation du 11 février 1992, no 90-16.976).
• L'agent immobilier doit exercer une surveillance attentive de façon à éviter toute indélicatesse, tout vol et toute dégradation lors des visites (arrêt de la Cour d’appel de Paris du 20 décembre 1996).
• La responsabilité civile de l’agent immobilier est engagée pour le fait, alors qu'il connaissait le bien, de ne pas avoir détecté l'erreur de calcul de superficie du diagnostiqueur. L'agent immobilier et le notaire ont été condamnés in solidum avec le diagnostiqueur à réparer le préjudice du vendeur en suite de l'action en réduction du prix intentée par l'acquéreur (arrêt de la Cour de cassation du 9 mars 2017, no 15-29.384).

L’exonération de la responsabilité civile de l’agent immobilier

L’agent immobilier a des obligations de moyens. Ainsi, sa responsabilité civile peut être exonérée en cas de force majeure. Rappelons que la force majeure est un événement imprévisible, irrésistible et extérieur à la volonté des parties.

La prescription de l’action en responsabilité civile contre l’agent immobilier

En cas de contentieux, la victime peut agir en justice afin d’engager la responsabilité civile de l’agent immobilier. Cette action en responsabilité doit être introduite dans le délai de prescription prévue par la loi. Selon le droit commun, la loi no 2008-561 du 17 juin 2008 prévoit le délai de prescription de 5 ans à compter du « jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer » (article 2224, nouveau du Code civil).

La responsabilité pénale de l’agent immobilier

Dans le cadre de l’exercice de sa profession l’agent immobilier peut être pénalement responsable. Notons que les personnes morales peuvent aussi être déclarées responsables pénalement (article 121-2 et article 314-12 du Code pénal).

La responsabilité pénale de l’agent immobilier en cas de violation de la loi Hoguet

L’agent immobilier est pénalement responsable pour avoir diffusé des annonces d'offres de location dans une rubrique de journal de professionnels essentiellement destinée aux particuliers, sans indiquer qu'elles émanaient d'un professionnel agissant en qualité d'intermédiaire et sans préciser le montant de la rémunération.

La responsabilité pénale de l’agent immobilier en cas d’escroquerie

A commis une escroquerie un agent immobilier titulaire d'un mandat sans indication de prix pour la vente d'un bien immobilier, qui a fait acquérir ce bien par une société dont il est gérant, en vue de la revendre avec profit à d'autres personnes (arrêt de la Cour de cassation du 25 mai 1988, no 87-84.385).

La responsabilité pénale de l’agent immobilier pour complicité de faux

Est couple de complicité de faux un agent immobilier qui fournit lui-même des instructions, bien qu'il ne les ait pas personnellement rédigées et signées afin de faciliter un dessous-de-table (arrêt de la Cour de cassation du 14 décembre 1992, no 91-86.17).

La responsabilité pénale de l’agent immobilier en cas de publicité mensongère

Est condamné pour publicité mensongère un agent immobilier qui publie une annonce immobilière à caractère mensonger (surface inférieure à la surface réelle) dans un journal d'annonces (arrêt de la Cour de cassation du 27 mars 1996, no 94-86.039).