La résiliation de plein de droit d’un bail poursuivi après le jugement d’ouverture de la procédure collective : précision sur le moment où le juge-commissaire apprécie le caractère impayé des loyers

Le juge-commissaire peut-il constater la résiliation de plein de droit d’un bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d'ouverture de la procédure collective lorsque l’arriéré a été régularisé au moment où il statue, mais que cette régularisation est intervenue après le dépôt de la requête visant à faire constater la résiliation ?

Telle était la question posée dans un arrêt du 10 décembre 2025 (Cour de cassation, Chambre commerciale, 10 décembre 2025, 24-20.714).

Le contexte de l’affaire

En l’espèce, un bail d’un local commercial a été conclu en 2016. Le preneur a été mis en redressement judiciaire en 2022. Le bail se poursuivait après l’ouverture de la procédure collective. En 2023, le bailleur a saisi le juge-commissaire d’une requête aux fins de voir constater la résolution du bail commercial pour défaut de paiement de loyers échus postérieurement au jugement d’ouverture.

Le débat juridique

La cour d’appel a constaté la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et charges postérieurs au jugement d'ouverture après avoir relevé que le preneur n'a pas procédé au paiement des sommes afférentes dans le délai légal de trois mois suivant le jugement d'ouverture, que le dépôt de la requête est postérieur à ce délai et que les paiements intervenus postérieurement au dépôt de la requête sont inopérants.

Or, au visa de l'article L. 622-14, 2°, du code de commerce, rendu applicable au redressement judiciaire par l'article L. 631-14 du même code, et de l'article R. 622-13, alinéa 2 de ce code, rendu applicable au redressement judiciaire par l'article R. 631-20 du même code, le juge-commissaire, saisi par le bailleur d'une demande de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d'ouverture, doit s'assurer, au jour où il statue, que des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d'ouverture demeurent impayés.

Par conséquent, l’arrêt d’appel a été cassé par la Cour de cassation dans la mesure où le preneur avait régularisé l'arriéré réclamé au jour où le juge-commissaire avait statué.