La garantie financière d’agent immobilier
La garantie financière est l’une des conditions obligatoires pour l’exercice de la profession d’agent immobilier.
Différents modes de garantie financière d’agent immobilier
La garantie financière d’agent immobilier peut être obtenue selon plusieurs modes différents.
La garantie financière par engagement écrit
La garantie financière d’agent immobilier peut être apportée par un engagement écrit d’un organisme habilité à cet effet.
Les organismes habilités à fournir une garantie financière
Les organismes habilités à fournir une garantie financière sont les entreprises d'assurance spécialement agréées, les établissements de crédit, les sociétés de financement ou une institution mentionnée à l'article L 518-1 du Code monétaire et financier.
La loi no 2014-366 du 24 mars 2014, dite loi « ALUR » exige que seuls les garants financiers ayant mis en place des procédures de contrôle internes, au moyen d'un référentiel et de modèles de suivi des risques, sont habilités à délivrer la garantie financière.
La garantie financière par consignation
La garantie financière peut aussi résulter d'une consignation qui est déposée à un compte ouvert par la caisse des dépôts et consignations au nom de l’agent immobilier. Si le montant de la consignation devient inférieur au montant de la garantie ou aux indications du barème des frais, notamment par suite d'un paiement ou d'une réévaluation des valeurs, la caisse des dépôts et consignations invite immédiatement le titulaire du compte à en parfaire le montant. Faute d'effectuer le versement complémentaire dans un délai de trois jours francs à compter de la notification à personne ou à domicile, la garantie cesse de plein droit.
Le dépôt auprès de la caisse des dépôts et consignations ne peut être effectué qu'en espèces, en chèques certifiés par une banque, en titres, dont la liste, ainsi que le mode de calcul de la valeur retenue pour chaque catégorie de titres sont fixés par arrêté du ministre chargé de l'économie.
Un récépissé de dépôt est délivré par la caisse des dépôts et consignations après versement des espèces, remise des chèques, dépôt des valeurs. Un récépissé est également délivré dans les mêmes conditions en cas de versement complémentaire destiné à parfaire le montant de la garantie après augmentation de ce montant, après réévaluation du dépôt ou de l'avance sur frais ou après paiement partiel.
Ces récépissés constatent la garantie financière pour le montant du dépôt qu'ils indiquent.
L’objet de la garantie financière d’agent immobilier
L’objet de la garantie financière d’agent immobilier doit être précisément déterminé. En effet, la garantie financière couvre toute créance ayant pour origine un versement ou une remise effectués à l'occasion d'une opération mentionnée à l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970.
La détermination de l’objet de la garantie financière est importante pour comprendre ce qui est couvert par cette garantie. Ainsi, la garantie financière ne peut concerner que le remboursement des dépôts affectés à certaines opérations réalisées par l'intermédiaire de la personne garantie. Elle ne peut s'étendre à aucune autre opération, notamment aux intérêts contractuellement promis par l'agent immobilier (voir arrêt de la Cour d’appel de Paris, 22 novembre 1989), ni aux intérêts moratoires.
La mise en oeuvre de la garantie financière d’agent immobilier
Les modalités de mise en oeuvre de la garantie financière
La garantie financière d’agent immobilier produit effet sur les seules justifications que la créance est certaine, liquide et exigible et que la personne garantie est défaillante, sans que le garant puisse exiger du créancier qu'il agisse préalablement contre le professionnel débiteur aux fins de recouvrement.
En cas d'instance en justice, le demandeur doit aviser le consignataire ou le garant de l'assignation par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
Pour le consignataire ou le garant, la défaillance de la personne garantie peut résulter d'une sommation de payer suivie de refus ou demeurée sans effet, pendant un délai d'un mois à compter de la signification de la sommation faite à celle-ci.
Si le garant conteste l'existence des conditions d'ouverture du droit au paiement ou le montant de la créance, le créancier peut assigner directement le garant devant la juridiction compétente.
Le paiement
Le consignataire ou le garant effectue le paiement à l'expiration d'un délai de 3 mois à compter de la présentation d'une demande écrite accompagnée des justificatifs. En cas de cessation de la garantie avant l'expiration de ce délai, son point de départ est reporté à la date de publication de l'avis de cessation de la garantie.
Si plusieurs demandes sont reçues pendant ce délai, une répartition a lieu au marc le franc dans le cas où le montant total des demandes excéderait le montant de la garantie.
La cessation de la garantie financière
Les causes de la cessation de la garantie financière
La garantie financière cesse en cas de :
- démission de l'adhérent d'une société de caution mutuelle,
- dénonciation du contrat,
- expiration du contrat de garantie,
- fermeture de l'établissement,
- décès de la personne garantie,
- cessation d'activité de la personne garantie,
- mise en location-gérance du fonds de commerce.
Pour la garantie résultant d'une consignation, celle-ci cesse également lorsque le garant n’a pas effectué le versement complémentaire dans le délai de trois jours francs à compter de la notification faite par la Caisse des dépôts et consignations informant que le montant de la consignation est devenu inférieur au montant de la garantie ou aux indications du barème des frais, notamment par suite d'un paiement ou d'une réévaluation de valeurs.
L’avis de la cessation de la garantie financière
La cessation de garantie financière fait l'objet d'un avis dans un quotidien paraissant ou, à défaut, distribué dans le département où est situé le siège, dans le cas des personnes morales, ou le principal établissement, dans les autres cas, de la personne à laquelle a été donnée la garantie ainsi que, le cas échéant, dans le ou les départements où sont situés les établissements, succursales, agences ou bureaux qui dépendent de celle-ci.
Cet avis doit obligatoirement mentionner le fait que les créanciers disposent uniquement d'un délai de trois mois à compter de celle-ci pour produire leurs créances auprès de l'organisme garant ou un délai de trois mois à compter de la réception de la notification.
L’information des personnes ayant fait des versements et remises à l’agent immobilier
En cas de cessation de garantie financière, le garant informe immédiatement, par lettre recommandée avec avis de réception, les personnes ayant fait des versements et remises à l’agent immobilier depuis moins de 6 ans et dont les noms et adresses figurent sur le registre-répertoire, ainsi que les personnes ayant donné mandat de gérer leurs immeubles et dont les noms et adresses figurent sur le registre des mandats.